Divorce et crédit immobilier en cours : qui paie quoi ?

Divorcer quand la maison n'est pas finie de payer est l'une des situations les plus fréquentes. C'est aussi l'une des plus mal comprises, parce qu'elle mêle deux sujets distincts : ce que vous devez à la banque, et ce que vous vous devez entre vous. Voici comment les deux s'articulent, de la séparation jusqu'au partage.

La réponse en bref

Un divorce ne met pas fin au contrat de prêt : si vous avez emprunté à deux, vous restez co-emprunteurs solidaires, et la banque peut réclamer la totalité de chaque mensualité à l'un ou à l'autre (service-public.gouv.fr). Seul un accord écrit de la banque (désolidarisation) ou le remboursement du prêt (vente, rachat financé par un nouveau crédit) libère celui qui part. Entre vous, la répartition dépend du régime matrimonial et de la date d'effet du divorce : les mensualités payées par l'un après la demande en divorce se retrouvent en principe dans les comptes du partage. Trois issues pour le bien : vendre, racheter la part de l'autre ou rester en indivision un temps.

Deux relations à ne pas confondre

Envers la banque, c'est le contrat de prêt qui fait la loi. Si vous avez signé tous les deux, vous êtes engagés solidairement jusqu'au dernier euro, quoi que prévoie la convention ou le jugement de divorce : ce document règle vos rapports entre vous, il n'est pas opposable à la banque, qui n'y est pas partie. Si un seul époux a signé le prêt, l'autre n'est en principe pas tenu envers la banque : l'article 220 du Code civil exclut les emprunts de la solidarité ménagère, sauf s'ils ont été conclus avec le consentement des deux époux ou portent sur des sommes modestes nécessaires à la vie courante.

Entre vous, c'est le régime matrimonial qui compte (notre guide divorce et patrimoine en fait le tour complet) :

• en communauté (mariage sans contrat), le crédit d'un bien commun est une dette commune : la valeur nette du bien (valeur moins capital restant dû) se partage par moitié ;
• en séparation de biens, la dette suit les quotités indivises de l'acte d'achat, sous réserve des comptes entre époux ;
• pour les pacsés et concubins, la logique est celle de l'indivision : voir séparation avec un crédit immobilier quand on n'est pas mariés.

Pendant la procédure : qui paie les mensualités ?

Tant que rien n'est décidé, chacun reste tenu envers la banque. Un impayé expose les deux co-emprunteurs (relances, inscription au fichier des incidents de remboursement, mise en jeu de la caution ou de l'hypothèque). Continuer à payer sa part est donc la meilleure protection, même après un départ du logement.

Lors des mesures provisoires, le juge aux affaires familiales peut désigner l'époux qui assure le règlement provisoire de tout ou partie des dettes, et attribuer la jouissance du logement en précisant si elle est gratuite ou non (article 255 du Code civil). « Provisoire » est le mot clé : ces paiements sont ensuite régularisés au partage.

La date charnière est la date d'effet du divorce entre époux quant aux biens (article 262-1 du Code civil) : en divorce contentieux, la date de la demande en divorce (le juge peut la reporter à la date de fin de la cohabitation et de la collaboration, à la demande d'un époux) ; en divorce par consentement mutuel, la date fixée par la convention.

• Avant cette date, en communauté, les mensualités payées avec les salaires sont des paiements communs : pas de compte à faire.
• Après cette date, l'époux qui rembourse seul le prêt d'un bien indivis dispose en principe d'une créance contre l'indivision, ces remboursements étant traités comme des dépenses de conservation du bien.
• S'il occupe seul le logement, il peut devoir une indemnité d'occupation (article 815-9 du Code civil), sauf jouissance gratuite décidée par le juge. Les deux montants se compensent souvent en partie.

Vendre la maison pas finie de payer

La vente règle tout d'un coup : le notaire rembourse le capital restant dû sur le prix, la garantie (hypothèque ou caution) est levée, la solidarité prend fin, et le solde est partagé selon vos droits. À anticiper :

• les indemnités de remboursement anticipé, si votre contrat en prévoit (elles sont plafonnées par le Code de la consommation) ;
• les frais de mainlevée d'hypothèque le cas échéant ;
• le droit de partage de 1,1 % si le prix est partagé dans un acte de partage (article 746 du CGI).

Notre guide vendre, racheter ou rester compare cette option aux deux autres.

Racheter la part de l'autre : l'accord de la banque est la clé

L'époux qui garde le bien verse une soulte et devient seul débiteur. Deux montages existent : la banque accepte de désolidariser l'autre et de laisser le prêt à un seul nom, ou un nouveau prêt finance à la fois la soulte et le remboursement du crédit existant. Dans les deux cas, la banque examine votre capacité à payer seul ; les normes du HCSF limitent en principe le taux d'effort à 35 % des revenus, assurance comprise.

Exemple chiffré (illustratif). Couple marié sans contrat, maison commune estimée 300 000 €, capital restant dû 160 000 €.

1. Valeur nette : 300 000 − 160 000 = 140 000 €.
2. Part de chacun : 140 000 ÷ 2 = 70 000 €. C'est la soulte due à celui qui part, hors récompense.
3. Besoin de financement pour celui qui garde : 70 000 + 160 000 = 230 000 €, plus le droit de partage (1,1 % × 140 000 = 1 540 €) et les émoluments du notaire.
4. Sur 20 ans à un taux illustratif de 3,5 %, la mensualité serait d'environ 1 334 € hors assurance. Avec un taux d'effort plafonné à 35 %, cela suppose des revenus nets de l'ordre de 3 800 € par mois, toutes autres charges de crédit comprises.

Si un apport personnel ou des récompenses existent, la soulte change : voir le calcul de la soulte avec un apport. Pour vérifier votre propre ordre de grandeur, notre simulateur gratuit de calcul de soulte fait la base du calcul.

Pensez à l'assurance emprunteur. Si le prêt reste à un seul nom, les quotités d'assurance doivent être revues pour couvrir l'emprunteur restant à 100 % : sinon, en cas de décès ou d'invalidité, une partie du capital ne serait pas couverte.

Divorce et maison en indivision : garder le bien à deux

Il est possible de rester propriétaires indivis après le divorce, par exemple pour ne pas déscolariser les enfants ou attendre un meilleur moment pour vendre. Vous restez alors co-emprunteurs solidaires. Une convention d'indivision écrite (conclue pour cinq ans au plus, renouvelable) fixe qui paie le crédit, la taxe foncière et les travaux, qui occupe le bien et à quelles conditions. Sans convention, chacun peut demander le partage à tout moment (article 815 du Code civil). C'est une solution d'attente : la question qui garde la maison finit par se reposer.

Les documents à rassembler

• L'offre de prêt et ses avenants (garantie, clause de solidarité, indemnités de remboursement anticipé).
• Le tableau d'amortissement et une attestation de capital restant dû.
• Les contrats d'assurance emprunteur (quotités).
• L'acte d'achat (quotités, origine des fonds) et une estimation récente du bien.

Mettre ces chiffres côte à côte permet de comparer les trois scénarios sur des montants réels. C'est le rôle du tableau patrimoine Excel du Kit Confidentiel : valeur du bien, capital restant dû, soulte, frais et capacité de remboursement posés dans un même tableau, pour arriver à la banque et chez le notaire avec un dossier qui se lit en cinq minutes.

Questions fréquentes

Le jugement de divorce peut-il obliger la banque à me retirer du prêt ?

Non. Le jugement ou la convention règle la répartition entre ex-époux, mais la banque n'y est pas partie. Pour ne plus être tenu, il faut son accord écrit de désolidarisation, ou le remboursement du prêt (vente, rachat financé par un nouveau crédit).

Mon conjoint ne paie plus sa part du crédit, que risque-t-on ?

Envers la banque, chaque co-emprunteur solidaire peut être poursuivi pour la totalité des échéances. Payer seul pour éviter l'impayé protège vos deux dossiers ; après la date d'effet du divorce, ces paiements donnent en principe lieu à une créance dans les comptes du partage. Le juge peut aussi organiser provisoirement le règlement des dettes.

Que faire d'une maison pas finie de payer au divorce ?

Trois options : vendre et rembourser le prêt sur le prix, racheter la part de l'autre en reprenant le crédit avec l'accord de la banque, ou rester en indivision un temps avec une convention écrite. Le choix dépend de la valeur nette du bien et de la capacité de celui qui veut le garder à emprunter seul.

Peut-on rester en indivision avec un crédit en cours après le divorce ?

Oui, si les deux le souhaitent. Vous restez alors solidaires envers la banque, d'où l'intérêt d'une convention d'indivision précisant qui paie quoi et qui occupe le bien. Sans convention, chacun peut demander le partage à tout moment.

En résumé

Avec un crédit immobilier en cours, le divorce ne change rien pour la banque : les co-emprunteurs restent solidaires jusqu'à la désolidarisation ou au remboursement. Entre vous, la date d'effet du divorce fixe la frontière : avant, les paiements sont communs ; après, ils entrent dans les comptes du partage, avec une éventuelle indemnité d'occupation. Vendre, racheter ou rester en indivision se compare sur des chiffres. Le diagnostic gratuit vous aide à identifier vos points sensibles, et un avocat ou un notaire reste indispensable pour appliquer ces règles à votre cas.

Cet article est une ressource pédagogique générale. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé et ne remplace pas l'avis d'un avocat, d'un notaire ou d'un médiateur, qui seuls peuvent analyser votre situation précise.