Maison achetée pendant le mariage : le partage au divorce

La maison achetée ensemble pendant le mariage est souvent le premier patrimoine du couple et la première question du divorce. « On partage moitié-moitié » est vrai dans le cas général, mais pas toujours : la date d'achat, l'origine de l'argent, le régime matrimonial et l'occupation du logement pendant la procédure modifient le résultat. Voici les règles qui s'appliquent réellement.

La réponse en bref

Sans contrat de mariage, vous êtes sous la communauté réduite aux acquêts : un bien immobilier acheté entre le jour du mariage et la date d'effet du divorce est commun, même s'il n'est qu'au nom de l'un, et même si un seul a remboursé le crédit avec son salaire. Au divorce, on partage sa valeur nette (valeur actuelle moins capital restant dû) par moitié. Deux correctifs fréquents : un apport de fonds propres (donation, héritage, épargne d'avant le mariage) ouvre droit à une récompense, et en séparation de biens, le partage suit les quotités de l'acte d'achat. Celui qui garde la maison verse une soulte à l'autre.

Communauté de biens : avant ou après la date du mariage ?

C'est une question très fréquente. La communauté commence le jour de la célébration du mariage : un bien acheté avant, même par un couple qui vivait déjà ensemble, n'est pas commun (il est propre à celui qui l'a acheté, ou indivis entre les deux concubins selon l'acte). Voir notre article sur la maison achetée avant le mariage.

Elle cesse, entre époux, à la date d'effet du divorce quant aux biens (article 262-1 du Code civil) :

• divorce par consentement mutuel : la date à laquelle la convention prend force exécutoire, sauf stipulation contraire ;
• divorce contentieux : la date de la demande en divorce, que le juge peut reporter, à la demande d'un époux, à la date où vous avez cessé de cohabiter et de collaborer.

Ce qui compte pour la maison, c'est la date d'acquisition. Un compromis signé avant le mariage et réitéré après est un cas limite, à faire analyser par un notaire.

En communauté : un bien commun, quel que soit le payeur

Tout bien est présumé commun, sauf preuve contraire (article 1402 du Code civil), et les acquêts faits pendant le mariage sont communs (article 1401). Les salaires des deux époux étant des revenus communs, trois conséquences souvent mal comprises :

• Peu importe qui a payé les mensualités. Celui qui a remboursé le crédit avec ses salaires a payé avec de l'argent commun : aucun droit supplémentaire.
• Peu importe le nom sur l'acte. Un seul nom ne fait pas un bien propre.
• La valeur retenue est celle du jour le plus proche du partage, pas le prix d'achat. Une plus-value profite aux deux, une moins-value pèse sur les deux.

Les exceptions. La maison peut être propre si elle a été achetée avec des fonds propres et une déclaration d'emploi ou de remploi dans l'acte, à condition que la contribution personnelle soit au moins égale à celle de la communauté (article 1436). Plus souvent, la maison reste commune et l'époux apporteur reçoit une récompense, réévaluée sur la valeur actuelle du bien (article 1469). Le calcul pas à pas est dans notre article apport personnel et divorce.

Exemple chiffré : partage d'une maison commune

Situation illustrative : achat en 2016 pour 280 000 € frais compris, avec 30 000 € d'épargne du couple (constituée pendant le mariage) et 250 000 € de crédit. L'acte n'est qu'au nom de Thomas, marié sans contrat à Sarah. En 2026, la maison vaut 340 000 € et le capital restant dû est de 150 000 €.

1. Qualification : achat pendant le mariage, fonds communs (épargne de salaires, crédit remboursé par les revenus) : bien commun, malgré le nom unique sur l'acte.
2. Valeur nette : 340 000 − 150 000 = 190 000 €.
3. Part de chacun : 95 000 €.
4. Si Sarah garde la maison : soulte de 95 000 € à Thomas et reprise du crédit de 150 000 €, soit environ 245 000 € à financer, avec l'accord de la banque.
5. Frais : droit de partage de 1,1 % sur l'actif net partagé, soit 2 090 € (article 746 du CGI), plus les émoluments du notaire.

Variante : si 40 000 € du prix provenaient d'un héritage de Sarah, prouvé, la récompense serait d'environ 40 000 ÷ 280 000 × 340 000 ≈ 48 571 €, prélevée avant le partage par moitié. La soulte change alors sensiblement.

Pour tester un ordre de grandeur sur votre propre bien, notre simulateur gratuit de calcul de soulte applique cette méthode de base (valeur, crédit, droit de partage).

En séparation de biens : l'acte d'achat fait la loi

Sous séparation de biens, il n'y a pas de communauté. Une maison achetée à deux est indivise, chacun pour la quote-part écrite dans l'acte (50/50, 60/40…). Si aucun des deux ne peut justifier d'une propriété exclusive, le bien est réputé indivis pour moitié chacun.

Si l'un a financé plus que sa quote-part, il peut invoquer une créance entre époux (article 1543 du Code civil), évaluée sauf convention contraire selon les règles du profit subsistant. Mais la jurisprudence considère souvent que le remboursement des mensualités du logement familial relève de la contribution aux charges du mariage (article 214), surtout si le contrat contient une clause selon laquelle chacun est réputé avoir contribué au jour le jour. Le résultat est très dépendant des faits et des clauses : à faire examiner par un avocat.

Pour les couples pacsés (séparation de biens par défaut, biens indivis par moitié faute de preuve contraire) et les concubins (indivision selon l'acte), la logique est voisine. Notre guide des régimes matrimoniaux compare les situations.

Garder la maison en cas de divorce : soulte, attribution, occupation

Trois issues : vendre et partager le prix net, attribuer la maison à l'un contre une soulte, ou rester en indivision un temps. Le guide divorce et patrimoine replace ce choix dans l'ensemble du partage. Sur les critères qui font pencher la décision, voir qui garde la maison en cas de divorce.

• Attribution préférentielle : en cas de désaccord, un époux peut demander au juge de se voir attribuer le logement, mais pour une communauté dissoute par divorce, elle n'est jamais de droit, et le juge peut exiger que la soulte soit payée comptant (article 1476 du Code civil).
• Occupation pendant la procédure : la jouissance du logement par un seul époux reste gratuite jusqu'à la demande en divorce, sauf décision contraire du juge (article 262-1). Ensuite, le juge précise si elle est gratuite ou non (article 255). Hors gratuité, l'occupant doit une indemnité d'occupation à l'indivision (article 815-9), réglée au partage.
• Laisser la maison au conjoint sans soulte : c'est possible par accord, mais pas neutre. Renoncer sans contrepartie à sa part peut être analysé comme une donation, avec ses conséquences fiscales. Le plus souvent, cette attribution s'inscrit dans la prestation compensatoire, qui peut prendre la forme d'une attribution de biens en propriété ou d'un droit d'usage ou d'habitation (article 274 du Code civil). Le régime fiscal est alors différent : le notaire est indispensable pour sécuriser le montage.

Partage des biens au divorce : ce qu'il faut réunir

Pour chiffrer, cinq pièces suffisent à démarrer : l'acte d'achat (date, noms, quotités, origine des fonds), le tableau d'amortissement, une estimation récente, les justificatifs d'apport (donation, succession, relevés) et les factures de travaux. Le tableau patrimoine Excel du Kit Confidentiel classe ce bien dans la bonne colonne (commun, propre, indivis) avec ses montants et ses preuves : vous comparez vendre, racheter ou attendre sur des chiffres, avant d'en parler.

Questions fréquentes

La maison est à mon seul nom : mon conjoint a-t-il des droits ?

En communauté, oui, si elle a été achetée pendant le mariage avec des fonds communs : le nom sur l'acte ne change pas sa nature commune. En séparation de biens, en revanche, la maison appartient à celui qui figure à l'acte, sous réserve d'une éventuelle créance de l'autre s'il a participé au financement.

Un bien acheté entre la demande en divorce et le jugement est-il commun ?

En divorce contentieux, les effets du divorce entre époux remontent en principe à la date de la demande : un bien acquis après n'entre pas dans la communauté à partager. En divorce par consentement mutuel, c'est la date prévue par la convention qui compte.

Sur quelle valeur se calcule le partage de la maison ?

Sur sa valeur au jour le plus proche du partage, et non sur le prix d'achat. On en déduit le capital restant dû pour obtenir la valeur nette, puis on corrige par les éventuelles récompenses avant de partager.

Peut-on laisser la maison à son conjoint sans soulte ?

Oui, si les deux sont d'accord, mais ce choix a des effets juridiques et fiscaux : sans contrepartie, il peut être traité comme une donation. Il est souvent intégré à la prestation compensatoire. Le notaire et les avocats vérifient le montage.

En résumé

Une maison achetée pendant le mariage, sans contrat, est un bien commun dont la valeur nette se partage par moitié, quels que soient le nom sur l'acte et le payeur des mensualités. Les correctifs viennent de l'origine des fonds (récompense), du régime matrimonial (quotités en séparation de biens) et de l'occupation du logement (indemnité d'occupation). Pour savoir quels points pèsent dans votre situation, le diagnostic gratuit vous oriente en quelques minutes ; pour le calcul exact et le choix du scénario, un notaire ou un avocat reste le bon interlocuteur.

Cet article est une ressource pédagogique générale. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé et ne remplace pas l'avis d'un avocat, d'un notaire ou d'un médiateur, qui seuls peuvent analyser votre situation précise.